Rodzaje nabycia własności nieruchomości- akt notarialny oraz zasiedzenie

Nabywanie i zbywanie własności uregulowane są przepisami prawa, a konkretnie opisuje je Kodeks Cywilny w artykule 158, który mówi co następuje- „ umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.”

Przekładając ten prawniczy język na język potoczny, można zinterpretować to w następujący sposób – jeśli  chcemy sporządzić umowę sprzedaży i kupna nieruchomości, to ta umowa musi mieć formę aktu notarialnego sporządzonego oczywiście przed notariuszem. Tylko umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego powoduje, że umowa jest ważna, czyli niesie ze sobą skutki prawne. Jeśli aktu notarialnego nie ma- przeniesienie własności nie następuje po prostu. To też dość precyzyjnie reguluje Kodeks Cywilny, konkretnie artykuł  73 paragraf 2, w której ustawodawca jasno precyzuje, że przeniesienie własności nie następuje, jeśli umowa zawarta jest w innej formie niż akt notarialny.

Warto zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego w tej sprawie  z dnia 8 stycznia 2004 rok, który dotyczy kwestii przeniesienia własności nieruchomości, która położona jest w naszym kraju, ale umowa zawarta jest za granicą. Jeśli taka zawarta za granicą  umowa jest zgodna z prawem obowiązującym w miejscu jej dokonania, to  zgodnie w wykładnią Sądu Najwyższego, umowa jest ważna.

Wydaje się, że tak kategoryczne i jasne prawo dotyczące umów przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, w sposób naturalny eliminuje inne sposoby. Istnieje jednak drugi zgodny z prawem sposób przeniesienia własności , jest to zasiedzenie nieruchomości przez spadkobiercę. Zasiedzenie nieruchomości to przeniesienie własności, które następuje wskutek upływu czasu. Również i w tym wypadku opisuje to precyzyjnie Kodeks cywilny, a konkretnie artykuł 172 tego kodeksu, który mówi „ posiadacz  nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Kodeks Cywilny określa też w artykule 336, że warunkiem takiego nabycia prawa własności, jest wcześniejsze jej tak zwane posiadanie samoistne. Posiadacz samoistny to ktoś, kto postępuje z nieruchomością jak właściciel.

Zasiedzenie, czyli de facto przeniesienie własności bez umowy zawartej w formie aktu notarialnego, musi być przeprowadzone w sądzie w tak zwanym postępowaniu nieprocesowym. Trzeba złożyć w sądzie odpowiedni wniosek i koniecznie dołączyć następujące dokumenty-

– ewidencyjną mapę nieruchomości

– odpis z księgi wieczystej

– wypis z rejestru gruntów i budynków

– zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące odprowadzanych przez wnioskodawcę podatków od nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Postępowanie stwierdzenia zasiedzenia, to sprawa długa i dość trudna- udowodnienie nieprzerwanego posiadania samoistnego przez co najmniej dwadzieścia lat, to nie jest sprawa prosta. Rzecz jasna reguluje to Kodeks Cywilny w artykułach 609 i 610.

 

25 sierpnia 2015